전월세 계약 전, 등기부등본에서 반드시 확인해야 할 3가지 독소 조항
처음 집을 구하러 다닐 때, 중개사가 건네주는 '등기부등본'이라는 종이를 보면 검은 건 글씨고 흰 건 종이라는 생각밖에 안 듭니다. 저 역시 첫 자취방 계약 당시, 중개사의 "깨끗한 집이에요"라는 말만 믿고 도장을 찍으려 했었죠. 하지만 등기부등본은 집의 '신분증'과 같아서, 남의 말만 믿기보다 내가 직접 숨은 리스크를 읽어낼 줄 알아야 합니다.
오늘 내용은 부동산 계약의 가장 기초이자 핵심인 등기부등본(등기사항전부증명서)에서 우리가 꼭 확인해야 할 3가지 핵심 포인트를 짚어봅니다.
1. '갑구'의 가등기, 가압류, 신탁 여부
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다. 그중 '갑구'는 소유권에 관한 정보를 담고 있습니다.
가압류/가처분: 현재 소유주가 빚 문제로 집이 넘어갈 위기에 처해 있다는 뜻입니다. 이런 집은 뒤도 돌아보지 말고 나오셔야 합니다.
신탁: 최근 가장 빈번한 전세 사기 유형 중 하나입니다. 소유주가 '신탁회사'로 되어 있다면, 반드시 신탁 원부를 확인하고 신탁사의 동의서를 받아야 합니다. 실제 집주인이라고 주장하는 사람과 계약했다가는 나중에 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다.
2. '을구'의 근저당권 설정 금액 (융자 확인)
'을구'는 소유권 이외의 권리, 주로 '빚(융자)'에 대한 정보가 나옵니다. 은행에서 대출을 받고 집을 샀다면 여기에 '근저당권설정'이 되어 있습니다.
여기서 중요한 건 [채권최고액 + 내 보증금]의 합계입니다. 통상적으로 이 합계가 집값(시세)의 70~80%를 넘어가면 소위 '깡통전세' 위험이 크다고 봅니다. 저는 개인적으로 사회초년생분들에게는 융자가 아예 없거나, 합계가 60% 이하인 안전한 집을 추천드립니다.
3. '표제부'와 실제 주소의 일치 여부
의외로 많은 분이 놓치는 부분입니다. 등기부상 주소(동, 호수)와 실제 내가 들어갈 집의 현관문에 붙은 번호가 일치하는지 확인해야 합니다.
특히 다가구 주택이나 빌라의 경우, 공부상(서류상)으로는 101호인데 실제로는 201호로 쓰고 있는 경우가 간혹 있습니다. 이 주소가 단 1자라도 다르면 추후 문제가 생겼을 때 '주택임대차보호법'의 보호(대항력)를 받지 못하게 됩니다. 반드시 '표제부'의 상세 주소를 확인하세요.
오늘의 한 마디
등기부등본은 계약 직전, 잔금 치르기 전, 그리고 입주 후 총 세 번을 떼어봐야 합니다. 그 사이에도 권리 관계가 변동될 수 있기 때문입니다. "귀찮은데 설마 무슨 일 있겠어?"라는 생각이 내 소중한 보증금을 위험에 빠뜨릴 수 있다는 점을 명심하세요.
핵심 요약
갑구 확인: 소유권 외에 가압류, 신탁 등 위험 요소가 있는지 확인한다.
을구 확인: 근저당권(대출) 금액과 내 보증금의 합이 시세보다 과도하지 않은지 계산한다.
표제부 확인: 서류상의 주소와 실제 계약하려는 집의 호수가 정확히 일치하는지 대조한다.
지금 보러 가시는 집의 등기부등본, 혹시 '신탁'이나 '가압류'라는 단어가 보이진 않나요?
